Financiación · Garantía inmobiliaria
Financiación para empresas con garantía inmobiliaria
La financiación para empresas con garantía inmobiliaria es el préstamo que una empresa obtiene aportando un inmueble —nave, local, oficina o vivienda patrimonial— como garantía, canalizado a través de financiación alternativa e inversores institucionales en lugar de la banca. Permite obtener liquidez sobre un activo que ya está en propiedad, o financiar su compra.
La decisión se basa en el valor del activo y en la viabilidad de la operación, no computa en CIRBE y no lleva productos vinculados. Pull Back 148 estructura estas operaciones con capital propio a partir de 1.000.000 € en toda España.
DESDE 1.000.000 € · CAPITAL PROPIO · SIN CÓMPUTO EN CIRBE
01 · Definición
Qué es la financiación con garantía inmobiliaria
Es una modalidad dentro de la financiación alternativa para empresas: la empresa pone un inmueble de su patrimonio como garantía real y recibe capital contra ese activo. Lo que cambia frente al préstamo bancario no es el instrumento —sigue siendo una operación con garantía hipotecaria formalizada ante notario— sino quién decide y sobre qué decide.
Un banco parte del scoring, del histórico y del nivel de endeudamiento de la empresa; si alguno de los tres falla, la operación no llega ni a estudiarse. Un fondo con capital propio parte del activo: cuánto vale, qué cargas soporta y cuánto margen queda. A partir de ahí analiza si el uso de los fondos tiene sentido económico y si la empresa puede devolver el capital.
Ese cambio de orden es el que hace posible financiar a una empresa con endeudamiento alto, con incidencias, de un sector castigado o sin histórico suficiente, siempre que exista un activo real detrás. Y como la operación no se declara a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, la capacidad de endeudamiento bancario de la compañía sigue disponible para lo que venga después.
02 · El activo manda
Cómo se valora el activo
Lo primero que miramos es el valor de mercado del inmueble y la carga que ya soporta. La diferencia entre ambos es el margen real sobre el que se puede estructurar la operación: un activo muy valioso con una hipoteca casi íntegra pendiente aporta menos que un activo modesto y libre de cargas.
Después pesa la liquidez del activo: no es lo mismo una nave en un polígono con demanda que un edificio singular difícil de colocar. Y pesa su situación registral y urbanística: notas simples, cargas anotadas, arrendamientos en vigor, licencias y situación catastral.
Por último analizamos la operación en sí. Un uso de fondos documentable —cancelar una deuda concreta, comprar un activo identificado, cubrir un circulante con pedidos detrás— hace la operación financiable. Un uso de fondos que no se puede explicar, no.
03 · Garantías admitidas
Qué inmuebles sirven como garantía
Admitimos inmuebles en propiedad de la empresa, de su sociedad patrimonial o de sus socios, libres de cargas o con carga residual baja, en cualquier punto de España.
- Naves industriales y logísticas, en polígono o en suelo industrial consolidado.
- Locales comerciales, arrendados o de uso propio.
- Oficinas y plantas de oficinas.
- Edificios completos, residenciales o terciarios.
- Suelo finalista y suelo urbano consolidado.
- Vivienda patrimonial de la empresa o de sus socios.
- Hoteles y activos hosteleros en explotación.
- Carteras de varios inmuebles agrupadas en una sola operación.
04 · Alcance
Qué cubre esta financiación y qué no
Preferimos que lo sepa antes de empezar. Estas son las dos listas, y no hay una tercera con letra pequeña.
Lo que sí hacemos
- Liquidez sobre un inmueble que la empresa ya tiene en propiedad.
- Financiación de la compra de un activo empresarial identificado.
- Cancelación de cargas, embargos y deudas que pesan sobre el activo.
- Refinanciación y reestructuración de deuda existente.
- Operaciones con urgencia real: subastas, opciones con vencimiento, apremios.
- Operaciones con la empresa en CIRBE alta, con incidencias o sin histórico.
Lo que no hacemos
- Préstamo personal de consumo: lo atienden otras marcas del grupo.
- Operaciones por debajo de 1.000.000 €.
- Operaciones sin ningún activo inmobiliario que las respalde.
- Financiación sobre inmuebles cuya titularidad o situación registral no esté clara.
- Usos de fondos que no se puedan documentar ni explicar económicamente.
- Productos vinculados de ningún tipo: no los ofrecemos ni los exigimos.
05 · El proceso
Del primer contacto a la firma
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01
Nos cuenta la operación
Importe, activo que la respalda, destino de los fondos y plazo. Con eso basta para la primera conversación: no hace falta un dossier.
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02
Analizamos activo y viabilidad
Estudiamos el inmueble, las cargas que soporta y el sentido económico del uso de los fondos. Aquí es donde decidimos si la operación entra.
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03
Le proponemos una estructura
Importe, plazo, garantía, condiciones y coste, por escrito y antes de que usted asuma ningún gasto.
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04
Formalización ante notario
Se firma la operación y se dispone del capital. Sin productos vinculados y sin condiciones aparecidas al final.
06 · Servicios relacionados
Otras formas de trabajar con nosotros
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Préstamos y créditos para empresas
Si ya sabe que el activo encaja y lo que necesita es decidir la forma de la operación —préstamo a plazo, línea de crédito o préstamo puente— y su destino, esta es la página.
modalidades de préstamo y crédito para empresas -
Financiación para promotores y constructoras
Cuando el activo no es patrimonio de la empresa sino el propio proyecto: suelo finalista, obra en ejecución o promoción parada que hay que rescatar.
financiación para promotores y constructoras
07 · Dudas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre financiación con garantía inmobiliaria
¿Qué es la financiación para empresas con garantía inmobiliaria?
Es el préstamo que una empresa obtiene aportando un inmueble —nave, local, oficina o vivienda patrimonial— como garantía, canalizado a través de financiación alternativa e inversores institucionales en lugar de la banca. Permite obtener liquidez sobre un activo ya en propiedad o financiar su compra, con la decisión basada en el valor del activo y la viabilidad de la operación, y sin computar en CIRBE.
¿Puedo financiar mi empresa si el banco me ha dicho que no y tengo una nave en propiedad?
Sí, siempre que la nave esté libre de cargas o con carga residual baja y el uso de los fondos tenga sentido económico. Que el banco haya dicho que no por endeudamiento, incidencias, sector o falta de histórico no cierra la puerta aquí: el análisis parte del activo, no del scoring.
Lo que sí cierra la puerta es que no haya activo, que la titularidad o la situación registral no estén claras, o que la operación no llegue a nuestro mínimo de 1.000.000 €.
¿Por qué esta financiación no computa en CIRBE?
Porque no es financiación bancaria. La Central de Información de Riesgos del Banco de España recoge los riesgos declarados por las entidades de crédito; una operación entre empresas financiada con capital privado queda fuera de esa declaración, de modo que no consume la capacidad de endeudamiento bancario de la compañía ni altera su pool.
¿Qué inmuebles sirven como garantía?
Naves industriales y logísticas, locales comerciales, oficinas, edificios completos, suelo finalista, vivienda patrimonial, activos hosteleros en explotación y carteras de varios inmuebles agrupadas. Pueden estar a nombre de la empresa, de su sociedad patrimonial o de sus socios, y deben estar libres de cargas o con una carga residual baja.
¿Sirve un inmueble que está alquilado?
Sí. Un local o una nave con contrato de arrendamiento en vigor es una garantía perfectamente válida, y en muchos casos la renta refuerza la operación. Lo que hay que revisar es el contrato: plazo, renta, garantías y cláusulas que puedan afectar a una eventual ejecución.
¿El inmueble tiene que estar a nombre de la empresa?
No necesariamente. Puede estar a nombre de la sociedad prestataria, de una sociedad patrimonial del grupo o de los socios, siempre que el titular comparezca en la operación y consienta la garantía. Es una situación habitual y no complica el análisis.
¿Qué documentación del inmueble hace falta para empezar?
Para una primera valoración basta con la nota simple registral actualizada, la referencia catastral y, si el inmueble está arrendado, el contrato de arrendamiento. La tasación homologada y el resto de documentación societaria se piden más adelante, y solo si la operación avanza.
08 · Solicitud
Cuéntenos el activo y la operación
Con el importe, el tipo de inmueble, las cargas que soporta y el destino de los fondos podemos decirle si la operación encaja. Si no encaja, se lo diremos de inmediato y sin coste.
Sus datos se tratan de forma confidencial y solo para estudiar la operación. Puede consultar el detalle en la política de privacidad.