Financiación · Promoción y construcción
Financiación para promotores inmobiliarios y constructoras
Créditos a promotores inmobiliarios y constructoras, con capital propio y a partir de 1.000.000 €. Financiamos las tres fases del proyecto: la adquisición del suelo finalista, la ejecución de la obra y el rescate de promociones paradas que hay que terminar o reposicionar.
La decisión se toma sobre el estudio de viabilidad del proyecto y el valor del activo, no sobre un porcentaje previo de preventas. Es lo que permite responder dentro de los plazos que manejan de verdad una opción de compra, una subasta o una obra detenida.
SUELO · OBRA · PROYECTO PARADO · SIN EXIGIR PREVENTAS
01 · Definición
Qué es el préstamo promotor y en qué se diferencia del bancario
El préstamo promotor es la financiación destinada a que una promoción inmobiliaria se ejecute: comprar el suelo, levantar el edificio y llegar a la entrega de llaves. El bancario funciona bien cuando el promotor tiene histórico, la promoción está en zona de demanda y hay un porcentaje de preventas cerrado antes de empezar.
El problema aparece cuando falta alguna de las tres condiciones y la operación tiene fecha. Una opción de compra sobre un suelo no espera a que se cierren las preventas. Una obra parada de un tercero, que puede comprarse bien hoy, tampoco.
La financiación alternativa cubre exactamente ese hueco. Se analiza el proyecto —coste, plazo, precios de la zona, margen y salida— y el activo que lo respalda, y la operación se estructura sobre eso. No exigimos un porcentaje previo de preventas, porque no es lo que determina si el proyecto es viable.
02 · Las tres fases
Qué financiamos en cada fase del proyecto
Cada fase tiene un riesgo distinto y una estructura distinta. Puede entrar con nosotros en una sola de ellas o encadenarlas.
- Suelo finalista. Adquisición de suelo listo para edificar, incluida la ejecución de opciones de compra con vencimiento cercano y las adjudicaciones en subasta.
- Suelo urbano consolidado. Compra de solares y de edificios para derribo o rehabilitación integral.
- Ejecución de obra. Financiación de la obra pendiente, con disposiciones ligadas a certificaciones.
- Obra parada o WIP. Rescate de promociones detenidas: adquisición del proyecto, terminación y reposicionamiento.
- Rehabilitación y cambio de uso. Reforma integral y transformación de terciario a residencial u hotelero.
- Salida y refinanciación. Cancelación de la financiación existente cuando el calendario del proyecto se ha desalineado del bancario.
03 · El análisis
Qué miramos en un proyecto
El estudio de viabilidad es el documento central: coste de suelo, coste de construcción, gastos y comercialización frente a los precios reales de venta en esa zona concreta. De ahí sale el margen, y el margen es lo que determina si la operación aguanta.
Después, el estado administrativo: planeamiento, licencia concedida o en trámite, proyecto visado y situación registral del suelo. Un suelo finalista con licencia es un activo muy distinto de uno pendiente de desarrollo.
Y por último, el equipo y la salida: quién ejecuta la obra, con qué contrato, y cómo se devuelve el capital. La salida puede ser la venta de las unidades, la subrogación en financiación bancaria una vez alcanzadas las preventas, o la venta del proyecto terminado a un inversor.
04 · Encaje
Cuándo encajamos en un proyecto
Encajamos cuando
- Hay una opción de compra o una subasta con fecha que la banca no acompaña.
- El proyecto es viable pero no hay preventas suficientes para el circuito bancario.
- Hay que comprar y terminar una promoción parada de un tercero.
- El promotor no tiene el histórico que exige la banca, pero el proyecto se sostiene.
- Hace falta cancelar una financiación existente que se ha quedado corta de plazo.
No encajamos cuando
- El suelo no es finalista ni tiene recorrido urbanístico cierto.
- El estudio de viabilidad no deja margen una vez cargado el coste financiero.
- No hay salida identificable para devolver el capital.
- La operación queda por debajo de 1.000.000 €.
- La situación registral del suelo o la titularidad no están resueltas.
05 · El proceso
Del primer contacto a la firma
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01
Nos cuenta la operación
Importe, activo que la respalda, destino de los fondos y plazo. Con eso basta para la primera conversación: no hace falta un dossier.
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02
Analizamos activo y viabilidad
Estudiamos el inmueble, las cargas que soporta y el sentido económico del uso de los fondos. Aquí es donde decidimos si la operación entra.
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03
Le proponemos una estructura
Importe, plazo, garantía, condiciones y coste, por escrito y antes de que usted asuma ningún gasto.
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04
Formalización ante notario
Se firma la operación y se dispone del capital. Sin productos vinculados y sin condiciones aparecidas al final.
06 · Servicios relacionados
Servicios relacionados
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Financiación con garantía inmobiliaria
Cuando la garantía no es el proyecto sino un activo ya en propiedad de la sociedad promotora o constructora.
financiación para empresas con garantía inmobiliaria -
Compra de edificios y activos
Si en lugar de financiar el proyecto prefiere venderlo, compramos edificios, suelo y promociones en curso con capital propio.
compra de edificios y activos inmobiliarios
07 · Dudas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre financiación a promotores
¿Es obligatorio tener preventas?
No. No exigimos un porcentaje previo de preventas para estudiar ni para conceder la operación. Lo que analizamos es el estudio de viabilidad del proyecto —coste, precios de la zona, margen y salida— y el valor del activo que lo respalda. Las preventas suman, pero no son la condición de entrada.
¿Se puede financiar la compra de suelo finalista o una obra parada?
Sí, las dos cosas. Financiamos la adquisición de suelo finalista, incluidas opciones de compra con vencimiento cercano y adjudicaciones en subasta, y también el rescate de promociones paradas: comprar el proyecto detenido, terminarlo y reposicionarlo.
En obra parada el análisis se centra en el coste real de terminación y en el estado administrativo y constructivo de lo ya ejecutado.
¿Financiáis la ejecución de la obra o solo la compra del suelo?
Las dos fases, por separado o encadenadas. En la fase de obra las disposiciones se ligan a certificaciones, de modo que el capital entra a medida que la obra avanza y no antes.
¿Y si la sociedad promotora es nueva o no tiene histórico?
No es un impedimento. Es habitual que cada promoción se articule en una sociedad vehículo sin trayectoria propia. Lo que se analiza es el proyecto, el activo y el equipo que lo ejecuta, no la antigüedad de la sociedad.
¿Se puede obtener financiación si la promotora ya tiene deuda bancaria activa?
Sí. La deuda bancaria existente no excluye la operación, y de hecho una parte de las operaciones que estructuramos se destina precisamente a cancelar o reordenar financiación anterior que se ha quedado corta de plazo.
¿Financiáis rehabilitación y cambio de uso?
Sí. La rehabilitación integral y la transformación de un edificio terciario en residencial u hotelero son operaciones que analizamos con el mismo criterio: coste de la intervención, situación administrativa del cambio de uso y precios de salida en la zona.
¿Operáis en toda España?
Sí. Trabajamos en todo el territorio nacional, con más actividad donde hay más volumen de promoción: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Costa del Sol, Sevilla, Illes Balears y Alicante. Estar fuera de esas plazas no excluye el proyecto.
08 · Solicitud
Presente su proyecto
Indíquenos la fase en la que está, el importe necesario, la ubicación y el estado administrativo del suelo o de la obra. Si tiene estudio de viabilidad, mejor.
Sus datos se tratan de forma confidencial y solo para estudiar la operación. Puede consultar el detalle en la política de privacidad.